Vous souhaitez acheter un appartement neuf ou faire construire une maison en VEFA ou CCMI ? Découvrez toutes les informations sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et sur le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI).
Quelle différence entre VEFA et CCMI ?
La VEFA est une vente en l’état futur d’achèvement. Ce type d’investissement permet d’acquérir un bien neuf sur plan, dont la construction n’est pas encore terminée, à une date et un prix convenu avec le promoteur.
Un CCMI est un contrat de construction de maison individuelle. C’est l’acte qui lie le constructeur et le particulier.
La VEFA
1. Modalités
L’achat d’un bien immobilier en VEFA, commence par la signature d’un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Vous devez alors régler un dépôt de garantie correspondant à 5% du prix de vente du logement, montant abaissé à 2% si la livraison est prévue entre 1 et 2 ans. Le contrat mentionne obligatoirement certaines informations tel que la description du bien, son prix (avec les éventuelles modalités de sa révision), la date de livraison prévue et la date à laquelle le contrat définitif de vente doit être signé.
Le prix est versé dans des proportions prévues par la loi. C’est‐à‐dire, au fur et à mesure de l’exécution des travaux et jusqu’à la livraison du bien. Avant la signature du contrat de réservation, un notaire doit prendre connaissance des assurances du promoteur, notamment les garanties dommages ouvrage et l’engagement de parfait achèvement. L’acheteur est ainsi assuré de pouvoir bénéficier des garanties biennale et décennale couvrant le maître d’ouvrage contre les malfaçons constatées dans les installations de second œuvre (pendant 2 ans) et contre les dommages remettant en cause la solidité du bâtiment (pendant 10 ans).
Vous êtes en droit de demander des visites du chantier avant de débloquer les appels de fonds, votre promoteur doit, au minimum, prévoir deux visites obligatoires : la visite cloison et la visite de livraison. La visite de livraison est la dernière visite que vous ferez avant que les clés ne vous soient remises, à moins que vous vous y opposiez, en raison de travaux inachevés, par exemple. C’est la visite la plus importante, pendant laquelle vous devrez être particulièrement vigilant. Nos équipes peuvent vous accompagner lors de ces visites.
2. Garantie de la VEFA
Acheter dans le neuf en VEFA comporte plusieurs avantages :
- Votre construction sera entièrement gérée par le promoteur immobilier ;
- Votre logement sera conforme aux normes sur l’accessibilité (PMR) et aux réglementations énergétiques (excellente isolation thermique et phonique) ;
- Votre appartement ou maison pourra être personnalisé selon vos besoins et goûts avec les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur). Les demandes de Travaux Modificatifs Acquéreur sont faites par l’acquéreur auprès du promoteur ou du constructeur. Les TMA peuvent concerner une maison neuve ou un appartement et cela permet à l’acquéreur d’avoir un bien personnalisé (ex : Déplacement ou création de prise électrique, d’interrupteur ou d’éclairage, déplacement ou suppression de cloison, modification d’équipement sanitaire, suppression ou ajout de rangement, modification de choix de peinture, parquet, carrelage, modification du type d’ouverture des menuiseries…) ;
- Les frais de notaire sont réduits – 2 à 3% et il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière ;
- Sous certaines conditions, vous pourrez bénéficier de dispositifs d’aide à l’achat (Prêt à taux zéro) ou à l’investissement (réduction d’impôt avec la loi Pinel) ;
- Votre logement sera protégé par plusieurs garanties, dont certaines spécifiques à la vente sur plan.
La CCMI
1. Modalités
Il existe deux types de CCMI pouvant lier le particulier et le constructeur : Le CCMI avec fourniture de plan et le CCMI sans fourniture de plan. Le premier est choisi quand le constructeur fournit le plan de la maison et se charge de tout ou partie de sa construction. Le second intervient quand le constructeur ne propose pas de plan mais réalise une partie du gros œuvre ainsi que la mise hors d’air et hors d’eau de l’habitation. Le contrat comporte les caractéristiques du terrain et de la construction, le prix de vente, les modalités de règlement (avec les éventuelles marges de révision du prix), la date de livraison et la référence à l’assurance dommages ouvrage du client et aux garanties de responsabilité civile de tous les artisans. La signature d’un CCMI est obligatoire pour protéger le particulier à l’initiative de la construction. Le contrat est assorti de différentes garanties couvrant principalement le maître d’ouvrage en cas de retard de livraison ou de dépassement du prix convenu dans le contrat.
2. Garantie de la CCMI
Faire construire en CCMI comporte plusieurs avantages et obligations :
- Vous devez impérativement souscrire une assurance de dommages‐ouvrage avant le début des travaux
- Votre maison sera protégée par plusieurs garanties (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, dommage‐ouvrage, décennale)
- Votre maison pourra être personnalisé selon vos besoins et goûts
En résumé, selon votre projet d’investissement vous pouvez être amené à souscrire un contrat en VEFA ou en CCMI. Dans les deux cas les différentes garanties disposent d’un point de départ communs : la réception. En la matière, il y a une première réception entre le promoteur et l’entrepreneur. De cette réception va débuter le point de départ de la garantie de parfait achèvement. Par la suite va intervenir la livraison du bien où l’acquéreur sera convoqué. Cette livraison va quant à elle faire courir le délai d’application des autres garanties. Ces garanties vont principalement couvrir les défauts de construction ainsi que les vices apparents. Cette étape est donc très importante et peut rapidement devenir complexe. La visite de livraison est la dernière visite que vous ferez avant que les clés ne vous soient remises, à moins que vous vous y opposiez, en raison de travaux inachevés, par exemple. C’est la visite la plus importante, pendant laquelle vous devrez être particulièrement vigilant car passée cette visite il peut être compliqué de faire intervenir les entreprises en cas de défauts car le dernier règlement aura déjà eu lieu. Nos équipes peuvent vous accompagner lors de ces visites.
